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不動産を譲渡した場合の 譲渡所得及び課税関係 所得税及び住民税


先日、事務所に次のようなご質問があったので、その回答をこちらに掲載します。ご質問の内容は、アパート等の不動産を売却した場合の課税についてです。

不動産等を売却した場合には、次のように課税されます。

1 課税方法

 土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離(分離課税)して、計算することになっています。

2 計算方法

 譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。

(1) 取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、仲介手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費等を加えた合計額をいいます。

  なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します(確定申告書に記載されている未償却残高のことです)。また、土地や建物の取得費が不明な場合や、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。

(2) 譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

3 長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分

  土地や建物を売ったときの譲渡所得は、次のとおり所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分し、税金の計算も別々に行います。

  長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。

  短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。

(注) 「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。

4 税率 

長期譲渡所得の場合の税率は、所得税15%、住民税5%の合計20%となります。

短期譲渡所得の場合の税率は、所得税30%、住民税9%の合計39%となります。

 

上記の内容を算式で示しますと次の通りになります。

売却代金-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得(所有期間により長期・短期に分かれます)

譲渡所得×税率(所有期間により税率が変わります。)

 

なお売却した年の翌年3月15日までに確定申告する必要があります。

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