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地主の悩み・借地人の悩みとそれぞれの解決策 NO2


   自分の土地を人に貸している人(土地所有者=底地権者)の悩みは、色々なものがあると思います。逆に土地を借りている人(借地権者)にも色々な悩みがあると思います。そこで底地権者・借地権者それぞれの悩みと解決策を何回かに分けて説明していきたいと思います。

第1回 土地を他人に貸している人の悩み

 (2)一度土地を貸したらなかなか返してもらうのが難しい。

   土地貨したり、借りたりした場合は、土地の賃貸者についての法律として「借地借家法」という法律が適用されます。地主が土地を貸し、借地人が地代を支払うという底地と借地権の関係はこれにあてはまります。

    従来は、借地法と借家法とに別れていたのですが、平成4年に大幅に改正されて、建物の保護に関する法律も加えたりして「借地借家法」の一本に統合されました。

   一般的に改正前の法律を「旧法」と呼び、改正後の法律を「新法」と呼びます。

   旧法で設定されていた普通借地権は、問題点が多く、借地人の権利が過剰に保護されていました。例えば、 契約期間が終了しても、地主が土地を返してもらうためには、「正当事由(地主が自ら土地を使用する必要があり、なおかつ借地人と地主の両者の利害得失を比較考慮して、地主に相当の事情があると認められる場合のこと)」が必要とされ、一度土地を貸すと半永久的に返ってこないという問題が発生しました。

   旧法の問題点の反省から、決まった期間で土地を返してもらえる定期借地制度が誕生しましたが、改正前に締結した借地契約については、今でも旧法が適用されます。そのため現在も土地が返ってこないという問題に、多くの地主が悩んでいます。

   なお、借地契約の期間が終了して返還する際には、原状回復義務がありますので更地で返還することが原則です。そのため借地契約期間の途中に借地人が契約を解除する場合は更地返還となります。

   しかし例外として、借地人には、借地契約期間満了時に建物買取り請求権という権利を行使することができます。実務上、借地契約が終了しても建物が残っていたり、まだ使える建物を壊すことは社会経済上もったいないことで、借地にある建物を時価で買い取るよう地主に請求できる権利を借地人に認めています。

庭田会計事務所

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